“十二五”期间兰州市房地产行业发展综述

     从2002年至2010年，在经历了近十年高速增长阶段之后，我国房地产行业发展出现房价快速上涨、房地产供给结构矛盾进一步凸显的问题。“十二五”期间，全国房地产行业发展的总体目标以国务院提出的“国四条”，即，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为基础，政策目标从“稳定”变为“遏制”，这一阶段的调控以限购、限贷为核心调控政策，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，坚决打击投资投机性购房，严控房价过快上涨。兰州市房地产行业发展在国家和甘肃省一系列调控政策作用下，总体呈现投资强度下降、供应总量减少、总体需求疲软的态势。

    一、房地产行业发展现状

    （一）从供给角度分析。从供给侧看，综合房地产开发投资、土地购置、商品房施工及竣工面积等几项指标，兰州市房地产市场在个别年度出现小幅上扬势头，但总体来看，十二五以来，全市房地产市场供给力度呈现逐步减弱态势。

    一是房地产投资规模不断扩大，增速大幅回落。在宏观调整政策作用下，全市房地产开发投资热度快速减退。从总量看，2011年至2015年，兰州市房地产行业累计完成投资1354.34亿元，年均增长23.44%。从增速看，五年间全市房地产行业开发投资经历了过山车式的增长模式，2011至2012年处于上升态势， 2012-2015年呈现快速下滑态势，到2015年全市房地产开发投资增速已经下降到0.74%，五年间增幅累计回落了34.25个百分点（详见图一）。

    根据图二看，其中住宅、办公楼开发投资增长趋势与全市房地产投资趋势基本一致，呈现“先扬后抑”的走势；商业营业用房增长趋势略有不同，呈现“先抑后扬再抑”的走势。

    二是土地供应量趋势多变，待开发土地逐步减少。从土地购置总量情况看，五年间，房地产开发企业累计购置土地806.65万平方米，年均购置土地161.33万平方米，其中，2014年土地购置出现大幅增长态势，达到387.89万平方米，远超平均水平。从增速看，呈现“先降后升再降”的走势（详见图三）。

    从待开发土地面积看，2011至2013年，呈逐年上升态势，自2013年末开始，全市已购置待开发土地面积逐年减少，截止2015年底，全市已购置待开发土地面积达84.69万平方米。

    三是房屋施工及竣工面积逐步扩大，增速先扬后抑。从商品房施工面积增长情况来看，截止2015年末，兰州市商品房施工面积达到4187.36万平方米，比2010年末增长2.85倍，年均增长23.34%。其中，住宅施工面积从2010年末的1119.94万平方米，增长到2015年末的2948.79万平方米，年均增长21.36%；办公楼的年均增长最快，达到33.05%。从趋势来看，住宅与商品房走势基本一致。

    从占比情况看，从2011年到2015年，住宅施工面积占全部商品房施工面积的比重下降了7.75个百分点，达到70.42%；办公楼的占比上升1.26个百分点，达到4.01%；商业营业用房占比上升了3.61个百分点，达到13.10%。

    从竣工面积增长情况看，2015年末，全市商品房竣工面积达231.16万平方米，五年间年均增长2.24%，其中住宅年均增长4.17%；办公楼年均下降18.14%；商业营业用房年均下降6.96%。

    （二）从需求角度分析。一是商品房销售规模不断扩大，增长趋势先扬后抑。2015年末，全市商品房销售面积达676.55万平方米，是2010年末销售面积的2.96倍，五年间销售面积年均增长24.28%。其中，住宅销售面积年均增长24.58%；办公楼年均增长21.70%；商业营业用房年均增长17.83%；

    从商品房销售额增长趋势看，2011至2014年，全市房地产销售呈逐步上升走势，2014年以后开始出现下行走势，其中住宅走势与商品房整体走势基本一致。

    二是商品房空置面积总量逐年扩大，增长趋势逐年加快。从统计角度看，以2015年全市房地产法人企业联网直报数据为依据，全市商品房空置面积达202.60万平方米，其中，住宅137.76万平方米，占全部空置面积的67.99%，是全市房地产库存的主要组成部分；其次是商业营业用房，空置面积达33.32万平方米，占全部空置面积的比重为16.44%。五年来，全市房地产空置面积增长了128.03%。

    从统计口径看，统计部门的商品房空置面积不包括已实际竣工且未售出的商品房面积、已备案但未进行网签的商品房面积以及个别空置二手房面积；另外，空置面积不是全市年度考核指标，所以有关单位和企业，对此项统计指标的填写及把握缺乏严格审核，由此来看，我们的数据要远小于市场真实数据，全市房地产市场产能过剩及库存积压情况不容乐观。

    二、当前全市房地产市场存在的问题

    （一）房地产供给结构单一，总体供需矛盾突出。从商品房施工面积占比看，当前住宅项目及商业营业用房仍是各大房地产企业热衷的项目， 2015年这两项占比达到83.5%。保障性住房建设施工比例明显偏低。这与当前全市外地务工人员快速增长，本地困难群众人均住房面积偏低的现实情况不太相符。

    （二）资金回笼缓慢，房产企业经营困难。从本年到位资金情况看，商品房销售定金及预收款和个人按揭贷款两部分仅站到全部到位资金的36.7%，房屋销售情况低迷及房地产企业借贷压力致使房地产企业经营困难，企业还贷能力明显下降，行业金融风险明显增加。

    （三）公共资源布局不合理导致区域性供需矛盾仍然突出。近几年，通过调整教育布局、完善基础设施建设、合理布局商业网点等措施，全市公共资源布局得到有效改善，但优质的教育、医疗、文化、体育等公共资源仍然集中在城关区等核心区域，这使得这一区域的房地产热度不减，房价居高不下，明显超过一般市民的承受能力。而房地产开发逐步升温的七里河、安宁、西固等地的房地产楼盘却少有人问津。这就导致了，一边是有房卖，但没人愿意买，另一边是很多人愿意买，但买不起。

    （四）前期的压迫式投资导致后期的产能过剩。在“三驾马车”管理思路驱动下，全国各地把大量精力都投入到以高投资带动经济增长的实践中，这种缺乏科学合理规划的投资并没有与地区实际密切结合，导致目前全国、全省及我市房地产行业的上下游行业出现产能过剩情况，钢材、水泥、铝型材等基础建材领域供大于求的情况比较突出，产品价格一降再降，相关企业经营举步维艰。同样，商品房的供给在前期大上快上项目的基调下，目前也出现了供过于求的情况，兰州市作为全国的三线城市，虽然这一情况不算突出，但仍不容小视。

    三、对策与建议

    一是通过新农民工市民化消化。从国家政策层面看，政府将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量。

    二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控，鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业营销策略将转变。若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，未来可能出现量升价跌现象。未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者，扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

    三是通过弱化限购来消化。可以期待通过弱化或者取消限购或限贷政策。目前二手房市场需求大于供给，对二手房市场的限制政策的进一步调整，会有效刺激这部分库存的消减。

    四是通过扩大政府购买消化。通过政府收购力度将加大。重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿，商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。